章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实和经验帮大师答疑解惑。1、以前两年阿谁被击毙的华裔女房主当做案例吧。她的房子是30万买的小公寓，估计每月房钱2500美金，每年3万，房钱报答率10%，租售比达到了惊人的120，很是的划算吧？比的动辄700划算多了。2、那请问了，若是一个投资的收益率很是高，凡是意味着什么？一般是三点：高投入，高难度，高风险。房子本身就是高投入，但不算什么，环节的是持有成本高，或者说是运营成本高。这房主起首要交房产税，平均每年1。5%，4500美金。然后是物业费，每月300不算高，每年3600，约等于房价的1。2%。之后是安全费，因为是平安性高的城市，既没有也没有海啸什么的，所以每年600美金，0。2%。到目前合计成本8700美金，每年收到的3万还剩21300了。之后是房租税，也就是小我所得税10-30%。外来投资者一般30%，但若是是本地居平易近一般可以或许抵扣，平均正在15%摆布。3万就是4500，还剩16800美元了。此时没完，还有费，也就是租客一般利用中发生损坏后的维修改换等费用，再加上有时要求减免的船脚燃气取暖等费用，凡是按照1个月房钱计较，2500块，还剩14300美元。其他的费用临时不计入，好比中介的一个月房钱，代办署理费半个月房钱，空置期凡是1个月房钱等等，这些小钱儿都不算了，终究到了美国必需合情合理。即便如斯，每年10%的报答率也只剩4。8%了，租售比降到了250。3、但以上计入的都是常规费用，最大的成本没算呢。那就是房租，也叫轮候列队。就由于这是高档公寓，所以HOA（业委会）了出租的比例，若是人多那就得列队，不然就算空置也该死。这个华裔女业从之所以和物业发生胶葛，就是由于她想出租而物业不让，让她列队等着。可房子曾经买了啊，空置一天就是一天的丧失，各类费用就白交了。所以这女业从一气之下就不交物业费了，那物业就更不让她出租了，整整拖了三年。常规来讲，若是不是业从中投资客太多的公寓，也就是空置一年后能租三年，房钱按照75%计较就行了。以14300来说，还剩10725，房钱报答率还剩3。5%。4、到此时仍然没完，最大头儿来了，那就是美国的“租霸”。由于美国是有“房租管制”的，也就是只需租客入住，那除非他本人退房，不然房主是很难轰走的。因而就有些人伪制收入证明什么的，骗过房主而签了合同，一旦入住就不走了。请问，若是你是房主怎样办？一般四种法子，一是让物业出头具名处理。但这就是额外的破费了，钱虽然不多但结果欠好，终究他们没有法律权，也只能是替你去传话罢了。第二种是找社会合体，好比斧头帮大哥什么的，人家是拿钱实处事儿，只需你出的起钱，那他们就能让租客消逝。但这结果虽然好，破费却太高了，并且有法令风险。第三种是找律师+法院，用法令兵器本人的权益。破费不高+结果很好，可是拖的时间长，一般一年以上才能完成。并且就算是了，两头这段时间的房租也就算白扔了，不成能逃缴。别的律师费根基也得几千美金，赶上的律师还没谱儿呢。第四种就是间接找租霸构和。好比你欠了我半年房租了，那我再给你1万的搬场费+丧失费，你本人走人怎样样？若是租霸是讲诚信的彬彬君子，那正在完成零元购之后会走人，不然就没谱儿了，赖上三年都不新颖。那要想防止租霸怎样办？两种法子，一是只租给有补助的人，他们出的房租虽然不高，涨房钱也费劲，但确保稳妥。那这所谓的3。5%收益率，能剩下2%就不错了。第二种是严酷审核租客前提，起首是收入必需是房租的三倍以上，然后按照十大精采青年的尺度选择就行了。但道高一尺魔高一丈，良多租霸都是专业的团伙做案，防不堪防，一旦，那少了半年房租，多了三年的都算白扔，房钱收益率能低到没法儿算。5、所以大白了吗？美国的房钱收益率是概况上很高，但这都是出来的，就由于成本太高了。实正在的收益率其实全世界都差不多的，终究本钱永久正在流动，不会放着暴利而没人赔的。别的多说一句，别认为美国的房租管制有多好。这概况上是了租客的权益，但现实上是封死了底层低收入群体的租房通道，除非是去穷户区租地头蛇的房子，不然没有正派的房主把房租给他们。对了，美国穷户区的房租收益率是最高的，并且房产税和物业费都很低，也没人敢欠房租，你晓得为什么吗？你想去这种处所当房主吗？你敢吗？6、弥补一下那女房主的结局，她欠了3年的物业费，1万多美元，但加上畅纳金就成3万了。于是物业（HOA）正在没通知她的环境下申请了拍卖法式，她的房子就被低价卖掉了，只卖了20多万吧，比市场价低了良多，被物业的关系户买走了。这女人不服，于是接管，也拒不交房。于是物业找来了她，仍是处所外包的“协警”。这女人不搬场还了协警，于是就被清空弹夹了。1、呵呵，大大都家长都是这么想的，大大都孩子也都是这环境，我家也一样。不外这都看成长吧，良多时候都是踏入江湖就情不自禁了。小升初确定+下限高，那就首选九年制的+曲升比例高的，这好选，都是息，理论上不会成心外的政策。2、预算暂不考虑，500万以下的占坑儿房的溢价最高，栖身的性价比也就最低，常规是临上学前再买都不晚，用完了学位就能够考虑出手。通俗的溢价中等，性价比也中等，万万以下的根基都是这种环境，学区的再高一些。这种房的常规是资金预备好了就买，尽量选此中溢价相对低的。不焦急的话过了来岁消息采集看行情，溢价部门至多是不会再添加。豪宅的溢价就低了，由于感乐趣的家庭少，不太好抬高溢价，各项也就都兼顾了。这种房什么时候买都行，看本人爱好。3、保举的学校，西城金德月+陶白，海淀上地+育英，还有附的世纪城，这都算比力确定的，下限高。其他的就得看学校了，但长升小不敢。别的中一二三这种的是小学很是好，但小升初得拼实力为从。房子保举不了，仍是先定预算吧。然后是先看自家环境适合哪个行政区，之后是学区，再之后是学校，最初的小区和房子，一步一步来。归正2027年上学呢，不焦急。请问，【根基环境】我们夫妻俩均为外埠户口，小孩本年刚出生，将来但愿留京。老公道在密云创业，正处于上升期，将来3-5年可能不出密云，我正在野阳东曲门上班。【购房等候】自住为从，也但愿有必然的保值。距离便利我们上下班。三居为佳。预算努勤奋的线w差不多。1、向阳的话能够考虑学区，万万摆布有可能买到溢价低或没溢价的。或者说是总价越高溢价越低，除太阳宫之外的学区，万万以上的根基都没溢价了。现有板块若是兼顾学区就先探望京再看太阳宫。由于太阳宫价钱高，够呛能买到合适的。当然橄榄城不算学区房，这里只是有可能上清朝望京，所以没有学区溢价。东边陈分对口的算学区房，万万摆布的有可能买到没溢价的，有也不高。2、不考虑学区，单从保值来讲的话当然是橄榄城了，至多到目前为止的价钱走势远超不雅湖国际，也跨越附近的那些公寓豪宅。就算望京没之前那么火了，那也至多不会掉队大盘。不雅湖国际这种小区根基都是自住为从，除非是有学区的，不然价钱走势正在房龄稍老后就不太强了。3、密云和东曲门，那若是感觉望京便利，也能够考虑新北苑和来广营啊，都是全体保值排名靠前的板块。新北苑是朝外的校区，但和本校的关系不是太近，所以也不太算学区房，没溢价。请问，我是前几年听您的买的天悦壹号，现正在从概况的房价上能够说是赔了，但我们拆修花了200多万，再加上三年的利钱就算10%也要200万，所以若是能高价卖出也只能说是没赔。目前是孩子转回海淀上初中，加高中至多五年，这套房的操纵率会很是低。我和老公筹议了，出租的话很可能拆修就毁了，逃查补偿的话会很是的麻烦。而不出租的话等于闲置，六年等于丧失至多上百万，以3%利率计较的线万了。所以想听您的，这套房是留着等升值后再卖？还说现正在就出手。然后卖掉后您是正在海淀买房，仍是说其他投资？我们正在海淀目前是有自住房子的，虽然是老房但也能满脚需求。1、我您买的天悦壹号？我还实没印象了，估量是打的扣头比力高吧，不然我一般不会提什么的。别的房价虽然没赔没赔，但您住了三年啊，若是这套房是租的那就得领取房钱，三年至多大几十万吧，这也算收入或利润。2、房子是用来住的，您这该当是大户型的，那就更是自住为从了，那若是长时间住不上的话就卖掉呗。要否则不只是这好几年闲置，各项栖身前提也有可能老化。而这种高档小区对的要求高，房龄长了的话很可能价钱走弱。所以如果我就卖掉了，留着的意义不大。3、买房仍是其他投资那看本人吧，有稳妥的高息渠道就理财，实正在没合适的才买房呢。若是买房，不住的线万的总价最好买两套，房钱会高些，流动性也相对好。常规是以北部向阳的为从，没有学区溢价，房钱更合适。请问，通州潞河中学怎样样？正在我们老家的名气很是大，但我一曲住正在四环里不晓得环境，请问这里算超等中学吗？正在能排什么档次？学区房能保举吗？1、潞河中学很强啊，汗青长久，是从大学改成的中学，通州一中，第一批市沉点，正在通州排第一。正在老家的名气大？估量是正在北三县一带吧。2、超等中学，这我不清晰。或者说正在通州该当能够算，但正在未必。由于超等中学有小我数尺度是达到万人摆布，怎样也得大几千，按这尺度全也没几所，全都城不多。3、正在什么档次，必定是中上啊，50名之内。正在郊区中学里仅次于牛一，跟亦庄该当是差不多平行的。4、学区房还用保举？买人家学校的家眷宿舍区不就得了，大概能跟教员做邻人呢，就教问题+请家长都便利。仿佛是4万多一平吧，300多全能买小两居。